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En este podcast contamos con la intervención de Ángel Macías Gutiérrez y José María Marcos Gago, Inspectores en EQA Licencias Urbanísticas.

00:44 ¿cómo podemos saber si un edificio es o no es residencial?
01:57 ¿Cuáles son las condiciones de ventilación e iluminación de las viviendas de uso turístico?
02:57 Cambio de uso de vivienda a vivienda de uso turístico, y vuelta a ser vivienda.
04:10 ¿Cómo hay que tramitar los alojamientos en menores de 4 unidades?
05:25 ¿Qué deben cumplir los establecimientos de hospedaje a día de hoy? ¿Y qué diferencias existen a raíz de la nueva modificación del Plan General?
06:33 ¿Duáles son las diferencias entre hoteles y pensiones?

Transcripción

¿Cómo podemos saber si un edificio es o no es residencial?

Ángel Macías Gutiérrez
Para poder aplicar el tema de PH, hay que saber si el tipo de uso, si es residencial o no. Entonces, a día de hoy, con que haya una única vivienda dentro del edificio, ya no es un uso, ya es un uso residencial, que es más restrictivo a la hora de poder cambiar el uso. Cuando se apruebe el Plan General se va a aplicar el tema del 66% de otros usos no residenciales.
Es decir, que cuando se apruebe el Plan General, si hay más de 66% de edificios no residenciales, ya se considera no residenciales. Entonces las características o propiedades de cambio a hospedaje son más más laxas.
Bueno, siempre os decimos que hay que pedir antecedentes al ayuntamiento para saber todas las licencias del inmueble, aunque la ECU puede tener algún tipo de documentación, no puede tener todo. Y en el caso de cuando va por participación del Plan General, deberíamos tener muy claro que superamos 66% para no considerarlo residencial.

Nosotros usamos como orientación para ver si es residencial o no catastro, pero sabed que eso es una cosa orientativa, no es válido lo que ponga catastro.

01:57 ¿Y cuáles son las condiciones de ventilación e iluminación de las viviendas de uso turístico?

Ángel Macías Gutiérrez
A día de hoy, hay que aplicar la ordenanza de ventilación de uso turístico porque ya no está en vigor la modificación del Plan General que te obligaba a que las habitaciones de uso turístico tuviese que cumplir las condiciones de residencial. Es decir, al día de hoy, lo regularía su decreto, que no pone ninguna limitación y cuando se apruebe la modificación del Plan General, las habitaciones tendrán que cumplir el 12% que marca el 738 del del Plan General.

Cuando se apruebe el Plan General, las habitaciones de todos los hospedajes tendrán que cumplir condiciones de ventilación e iluminación y emisiones de patios, al igual que si fuese un uso residencial. En el uso residencial, en el VUT, en la que llamaban VUT, la vivienda a ser asimilable a la vivienda no puede estar enterrada y, en principio, el resto de hospedaje sí podrá estar bajo la rasante de la calle.

02:57 Ángel, pues, háblanos también sobre el cambio de uso de vivienda a vivienda de uso turístico, y vuelta a ser vivienda.

Ángel Macías Gutiérrez
Con el PH o con la modificación del Plan General se analizará el cambio de vivienda a vivienda de uso turístico. Una vez si es viable, tú puedes hacer el cambio sin ningún problema, o sea, a día de hoy es más laxo que cuando se apruebe el Plan General.

Cuando se apruebe el Plan General Nuevo hay que cumplir las condiciones higiénicas de la modificación del Plan General, por decir así, si quieres esa vivienda de uso turístico que acabas de cambiar, que no tiene limitación de metros cuadrados, cuando quiera volver a vivienda normal tendrás tener 40 metros cuadrados y tendrías que cumplir las condiciones higiénicas de ventilación, iluminación y las dimensiones de patio que marca el 6715, que es la dimensión de patios cerrados. Con lo cual, a día de hoy, es muy fácil cambiar a vivienda de uso turístico por superficie y por condiciones de ventilación, iluminación que no tiene casi recepciones. Y la vuelta a vivienda es complicada, vamos tener que cumplir modificación del Plan General porque es cambio de uso.

04:10 ¿Pues ya entrados en materia, José María, Buenos días, ¿cómo hay que tramitar los alojamientos en menores de 4 unidades?

Jose María Marcos Gago
Bueno, esto es una pregunta que nos suelen hacer muchas veces. Sabemos que para implantar un establecimiento de hospedaje tenemos 3 posibilidades de normativa: la normativa de hoteles que nunca nos permite y nunca se regula con menos de 4 establecimientos con menos de 4 plazas, el Decreto 65/2013 que regula las hostelerías (que son los hostel) que no indica número mínimo de plazas, por lo tanto, podríamos tramitarlo como un hostel, aunque sería algo raro, porque son establecimiento con habitaciones de múltiples plazas. Pero bueno, teniendo 4 se podrán tramitar esa manera. Y en el último lugar tendríamos la normativa del Decreto 79/2014 nos regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.

Pero en este caso solo se podría tramitar mediante la figura de vivienda de uso turístico, ya que los apartamentos turísticos obliga a que tengamos al menos 4 apartamentos, 4 unidades de alojamiento por lo tanto, únicamente para poder tramitar alojamientos de menos de 4 unidades sería los hostel o una vivienda de uso turístico.

05:25 ¿Y qué deben cumplir los establecimientos de hospedaje a día de hoy? ¿Y qué diferencias existen a raíz de la nueva modificación del Plan General?

Jose María Marcos Gago
Bueno, a día de hoy realmente hay que cumplir el Plan General que está vigente y la normativa particular de cada tipo de establecimiento hotelero.
El decreto de hoteles, de hostel, o de apartamentos y viviendas de uso turístico. Esto es muy importante porque en el trámite de lo que podamos hacer a día de hoy hasta que entre en vigor la modificación del Plan General, las condiciones de ventilación e iluminación y las condiciones de dotaciones de plaza de aparcamiento cambian de manera radical.

A día de hoy, los hoteles tendrá que cumplir su normativa particular con sus condiciones de ventilación, que son muy parecidas a la que nos marca la modificación del Plan General. Pero el cambio radical es en hostel, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, que tendrán que cumplir condiciones de ventilación e iluminación de vivienda. Y en el caso de viviendas de uso turístico, condiciones completas de vivienda, exactamente igual que una vivienda.

06:33 Pues es para terminar, José María, ¿cuáles son las diferencias entre hoteles y pensiones?

Jose María Marcos Gago
Bueno, esta es otra pregunta que no suelen hacer muchas veces. Aunque se regulen por el mismo decreto y tengan características distintas, la principal y más importante diferencia que tenemos entre hoteles y hostel, es que un hotel necesita un acceso independiente en el edificio en el que se encuentre o bien ser un edificio completo, mientras que una pensión o un hostal puede tener un acceso común con el edificio de viviendas en el que se encuentra. Esa es la diferencia más más importante.

Pues muchísimas gracias a los dos por participar en certifica el podcast de EQA. Estoy segura de que podréis atender a cualquier persona que esté interesada en el tema y que se ponga en contacto con vosotros a través de los datos de contacto que están en nuestra web.

Vamos a recordar también que en eqa.es está disponible la programación de los webinar gratuitos que impartimos periódicamente y que también en nuestra web están disponibles todos nuestros podcasts.