Cambios de uso a vivienda en la Comunidad Valenciana
# Episodio 74
En este podcast contamos con la intervención de Ferrán Romero, Inspector en EQA Licencias Urbanísticas en la Comunidad Valenciana.
Transcripción
00:19 Bienvenida
00:39 ¿Es verdad que en la actualidad se están tramitando una gran cantidad de proyectos de cambio de uso a vivienda?
02:08 ¿Existen varias tipologías de cambio de uso?
03:58 ¿Por qué es importante el papel de las ECUV en este tipo de actuaciones?
05:20 Desde la experiencia como técnico ECUV ¿qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de plantear un cambio de uso a vivienda?
07:11 ¿Podrías comentar algunas de las deficiencias que más se repiten estos proyectos?
12:50 ¿Existe algún cambio normativo a corto-medio plazo que pueda afectar a estas actuaciones?
15:29 Despedida
Buenos días y bienvenidos a “Certifica”, el podcast de EQA. Hoy vamos a hablar de los cambios de uso a vivienda en la Comunidad Valenciana con Ferrán Romero, arquitecto de EQA Licencias Urbanísticas en Valencia.
Buenos días Ferrán, ¿qué tal estás?
Pues todo bien, si te parece vamos a comenzar hoy, cuéntanos, ¿es cierto que en la actualidad se están tramitando una gran cantidad de proyectos de cambio de uso a vivienda?.
Sí, a ver, últimamente estamos viendo que hay una especie de boom. Hay mucho cambio de uso en general de locales en planta baja que se han quedado sin uso a otros usos más viables. Sabemos que el COVID hizo mucho daño al comercio, hizo mucho daño también a lo que eran las oficinas. El modelo de trabajo híbrido ha hecho también mucho daño a lo que sería el tejido de oficinas y comercial y por lo tanto, pues ha pasado que hay un montón de locales comerciales que están con la con la persiana bajada, entonces eso implica que la gente, en lugar de tener el local cerrado, esté intentando buscar la viabilidad de otros tipos de usos. A eso, sumado a que hay un problema de vivienda en todo el país y que tampoco hay mucho suelo finalista para poder construir, pues al final lo que está pasando es que muchos locales que antes eran comerciales, pues se están transformando en vivienda o en otras tipologías, como por ejemplo turísticas. También es verdad que muchos ayuntamientos y hasta desde las propias autonomías, y esto es una cosa que pasa a nivel nacional, se está regulando y se está limitando el uso turístico porque también hemos pasado de un boom de uso turístico, sobre todo aquí en la Comunidad Valenciana. Entonces, muchas ciudades están ahora suprimiendo esas licencias o limitando su uso. ¿Qué pasa con esto? Que se queda libre el uso de vivienda. Por lo tanto, sí que se están haciendo muchísimos cambios de uso a vivienda en locales comerciales que estaban cerradas.
¿Y existen varias tipologías de cambios de uso de proyectos?
Sí, a ver, me he centrado más en lo que serían los cambios de uso en plantas bajas en locales sin uso, pero sí que es verdad que también hay muchos edificios terciarios. Pues no voy a decir uso turístico, porque el uso turístico sí que tiene una especie, tiene un fin, pero sí que es verdad que había edificios de a lo mejor oficinas o comerciales completamente, que por la misma regla de tres que los locales comerciales, pues ahora mismo se están quedando un poco en desuso y entonces lo que se está transformando es tanto edificios completos en lo que sería un edificio residencial plurifamiliar o los locales en planta baja, que también se están transformando incluso entre suelos entre plantas. Las que actúan antes eran, pues, también oficinas o comerciales, pues se están volviendo a recuperar el uso de vivienda. Entonces sí que existen dos tipologías. Esta es la tipología de cambiar un uso de manera exclusiva, es decir, todo el edificio pasa a ser un uso, un edificio residencial cuando antes era otro uso o parcialmente en puntos localizados del edificio, se cambia el uso de un local o de una estancia, de un o de un movimiento que antes tenía otro uso a vivienda. Entonces eso implica también que el tipo de proyecto que se tiene que presentar es diferente, es decir, uno es un proyecto que sí que está sujeto a la normativa de la Ley Orgánica de la Edificación, es decir, necesitaría un proyecto visado por un técnico competente con la forma de proyecto. Que sería cuando se trata de un cambio característico de todo el edificio, pero cuando se transforman en partes de un edificio, en principio ya el proyecto se simplifica. Y haré un cambio de uso total y por lo tanto, no, no requiere de un proyecto de edificación y por lo tanto, tampoco tendría por qué estar visado. Es un poco la diferencia. Por así decir la envergadura que tiene el proyecto respecto al edificio, si se cambia todo el edificio completo o si se cambia solo una parte.
¿Y por qué es importante el papel de la ECUV en este tipo de actuaciones?
Bueno, las ECUV en este tipo de cambios, o sea en los cambios de uso, como se sabe ya, pues en la en la LOTUP, en la ley de Ordenación del Territorio de la Comunidad Valenciana, que se refunde el Decreto Legislativo 1/2021, que también ha sufrido, aunque sea un texto refundido, en muchas modificaciones. Es el artículo 2332 son las famosas declaraciones responsables. Es decir, ahí está el cambio de uso, entre otros tipos de acto como el derribo, el vallado de parcelas y tal. Pero quizás es más así de interesante últimamente es el cambio de uso y la ventaja de ir por ECUV es que a pesar de que es un filtro mucho más rápido, que podría ser por ejemplo en un ayuntamiento que a lo mejor esté saturado por diferentes motivos y que tarda mucho en contestar sobre sobre un proyecto a la que somos un poquito más rápidas. Es que el proyecto, o sea la actuación urbanística, que sería el cambio de uso, ya no se tramita por licencia. Y se transmita por declaración responsable lo que acorta muchísimo el proceso de tramitación urbanística de ese de esa actuación. Entonces las ECUV ahora mismo estamos absorbiendo también mucho cambio de uso, no solo a vivienda. Pero bueno, lo principal ahora mismo que está pasando es que sea vivienda, es que transformamos el hecho de certificar el proyecto que se transforma de licencia de creación responsable. Entonces es mucho más rápido.
Desde la experiencia que tienes como técnico de ECUV, cuéntanos, ¿qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de plantear un cambio de uso?
Recibimos muchísimos proyectos últimamente. Entonces estamos viendo mucha, mucha casuística. Sí que es verdad que quizás lo que más se ve son los cambios de uso parcial, los cambios de uso de local a vivienda. Entonces, en este caso prácticamente desde el principio en el que el proyectista plantea el proyecto, debería analizar la compatibilidad urbanística. Si un uso es incompatible o si es un o si está prohibido, es imposible hacer el cambio de uso, entonces siempre, siempre desde el origen. Hay que realmente mirar si el uso es compatible. Los planes generales al final son muy complejos, pero otros no lo son tanto y a lo mejor fijándonos un poquito en lo que sería la compatibilidad o el régimen de usos de la zona en la que está el edificio, pues es mucho más fácil identificar si el cambio de uso va a ser viable o no. Nos ha llegado proyectos que, a lo mejor desde el inicio, cuando ya se ha entregado, cuando se empieza la revisión con pruebas que es incompatible, entonces, si es incompatible. Luego existen otras cosas, pues a lo mejor más políticas. Quizás lo más crítico es la compatibilidad de uso, pero luego hay otros más importantes y críticos que son, por ejemplo, que en algunos municipios el hecho de generar nuevas viviendas requiere también de que dotes al edificio de plazas de aparcamiento para albergar uso de automóvil, entonces habría que tener evacuación de humos. O sea, hay ciertos puntos que a lo mejor hacen inviable que un local se pueda transformar en vivienda. Entonces, desde el origen, si no se tienen en cuenta realmente, luego te vas a encontrar con el freno de la ECUV, con el freno del ayuntamiento. Depende de cómo se decida ir la tramitación. Entonces, siempre es importante que desde el propio momento en el que se empieza a elaborar el proyecto se tomen en cuenta estas cosas, porque así luego pues el promotor se puede evitar sustos.
Pues ya lo has adelantado un poco, pero no sé si nos puedes comentar un poco más en profundidad alguna de las deficiencias que más ven en estos proyectos.
Sí, a ver, estas que he comentado antes son urbanísticas y son un poco más conceptuales, pero luego existe también la normativa de vivienda, o sea, la habitabilidad y diseño, que son las de DC09 ahora mismo en la en la Comunidad Valenciana, que es una norma autonómica, es una orden. Que son las que regulan todas las condiciones que deben tener las viviendas. Vale entonces, por así decir, la norma más básica para cuando te pones a hacer una vivienda, un proyecto de vivienda, se repiten mucho determinadas deficiencias. Es decir, en cada proyecto que vemos solemos pedir lo mismo y que son al final también cosas que pueden tirar para atrás. Yo diría que el top 1, la más, importante, la que más se repite es las condiciones de iluminación y ventilación. Es decir, creo que son el artículo 13 y 14 vale de la de la DC09, quizás el 13 más, que es iluminación que ventilación, porque ventilación al final siempre es fácil de resolver. Pero iluminación, que funciona con unos porcentajes de las estancias que sean habitables, pues tienen que tener una superficie de hueco. Los locales comerciales normalmente suelen tener una fachada, entonces tienes que resolver toda la lo que sería la iluminación y ventilación. Desde esa fachada no suelen haber patios, no suelen haber fachadas traseras. Claro, entonces limita mucho a que esa superficie que tú tienes existente de huecos y no se puede ampliar. Al final te acota mucho la superficie interior que puedes tener de vivienda, entonces a lo mejor te hace inviable directamente el proyecto porque no tienes el suficiente hueco para iluminar todo lo que tú quieres crear en la vivienda, es decir, un dormitorio, un estar. Sabemos que existen dos tipos de vivienda, que son las viviendas apartamento, que son los tipo loft, es decir, son viviendas que no están compartimentadas quitando el baño, pero el baño sí que siempre tiene que estar compartimentado y luego están las viviendas compartimentadas, que son las típicas que conocemos todos de dormitorio cerrado, el estar cerrado, el comedores, otra estancia, la cocina… La vivienda apartamento, aunque tenga un hueco, ilumina toda la estancia porque el baño no requiere. Entonces normalmente esos cambios de uso en bajo como solo tienen unas fachadas, se suelen hacer viviendas compartimentadas. Entonces siempre hay que tener en cuenta que el hueco que tú tienes en fachada tenga las dimensiones suficientes para poder iluminar la superficie útil interior. Luego hay otros casos también críticos. Y aunque parezca de broma, el secado de la ropa. La secadora no es una solución que contempla la norma. Entonces siempre debes tener unas zonas exteriores que te permitan secar la ropa. ¿Qué pasa? Que los bajos comerciales no suelen tener espacios, a no ser que crees una pequeña terraza en el que crees un entrante en la fachada y generes una terracita que puedas ahí tender la ropa. Pero sí que es verdad que el tendido de la ropa también tiene que estar protegido de vistas de la de la calle. Como no puedes ver la ropa tendida desde la calle, entonces a nivel de cota cero en planta es muy difícil. Si tú generas una terraza que está pegada a lo que sería la fachada, no veas tendida la ropa, entonces normalmente esa solución no suele ser viable o a lo mejor te resta también mucha superficie de iluminación cuando tú pones esa protección de vistas. ¿Qué solución alternativa hay a esto? Pues el tendido en la azotea comunitaria del edificio en la terraza comunitaria. Sí que es verdad que hay muchos edificios que tienen ático. Entonces la terraza del ático suele ser un elemento privativo. Es decir, es la terraza de ese ático y, por lo tanto, no es una terraza común. Entonces ahí no se puede tender la ropa. ¿Entonces qué pasa? Que hay edificios que no tienen las características para secar de la ropa y el propio hecho del secado de la ropa puede hacer que el proyecto sea inviable. Luego también hay alguna otra que a lo mejor no se repita tanto, pero también es crítica que son las figuras para mobiliario. Vale, las figuras para mobiliario son unas figuras que contempla la norma, pues unos rectángulos, unos círculos. Que dentro de esos de esas figuras encajan los muebles principales de la de la casa. Son figuras que entre sí no se pueden superponer. Es decir, tú debes tener tu rectángulo de 250 por 360. Ahora no me acuerdo de memoria, pero para lo que sería el sofá, un círculo de 250, para lo que sería el comedor una zona de cama. Es decir, esas figuras entre sí no se pueden superponer. Entonces, cuanto más a mínimos vamos en superficie, si estamos yendo al límite, que son 24 m2 de vivienda aquí en la Comunidad Valenciana, es muy difícil, es un puzle. Esas figuras al final acaban chocándose, superponiéndose. Entonces no cumplen la norma. Tampoco se permite el sofá cama, que es una cosa que está poniendo también mucha gente. El sofá cama no se permite porque la norma dice que tiene que haber un espacio específico de dormitorio y un espacio específico de estar. No son cosas que se puedan superponer. Las cocinas cada vez más pequeñas. No existe el espacio libre de banco frente a lo que sería la bancada de la cocina. Se el círculo del comedor es tangente a la cocina, que tampoco cumpliría. Nos olvidamos de la figura para el lavadero, que es donde tiene que estar la lavadora. Son cosas que al final se suman entre ellas y hacen que un proyecto sea imposible. A lo mejor de sacar 5 viviendas acaba sacando 3 porque tienen que ser más grandes. Entonces son cosas que cambian radicalmente los proyectos y que, si no se tienen en cuenta desde el principio, igual que la compatibilidad de uso que hemos hablado antes, pues pueden hacer que el proyecto no tenga para nada la misma forma que tenían un origen ni la misma idea que a lo mejor tenía el promotor. Entonces al final estamos dando un montón de sustos, muchas veces en los requerimientos, por eso, porque aparecen cosas que es que son imposibles de resolver.
Pues para terminar hoy Ferrán, cuéntanos si existe algún cambio normativo a corto medio plazo que pueda afectar a estas actuaciones.
Sí. El ya el año pasado se aprobó las de DC 23. Lo que pasa es que han sufrido un poco unas turbulencias en cuanto a su a su entrada en vigor. Estaban previstas que entraran en vigor en noviembre del año pasado. Lo que pasa es que in extremis, dos semanas antes de que entraran en vigor, se modificó esa disposición que decía que entraban en el 2 de noviembre para que entren el 2 de febrero, no del 2024, sino el 2 de febrero del 2025, es decir, ampliaron la entrada en vigor muchísimo. Sí que es verdad que es un cambio radical de lo que sería la normativa y muchas cosas que cambian en cuanto a las normas que hay ahora. Entonces las nuevas normas, que son las de DC 23, DC 24, DC 25, al final no sé cómo se llamarán porque realmente es decreto que ha salido en 2023, pero que va a entrar en vigor en 2025. Esas esas normas de diseño y calidad que van a sustituir a las de DC 09, que son del 2009. Entran en vigor el 2 de febrero. Son un cambio abrupto, sobre todo en los cambios de uso a vivienda en plantas bajas, porque la propia norma ya contempla unos casos específicos para eso, mete unas limitaciones y además, esta norma hace que las viviendas sean más grandes en general. Entonces son cosas que si no se tienen en cuenta ya… sabemos que los proyectos tardan un tiempo en redactarse, tardan un tiempo en certificarse y todos estos tiempos se tienen que tener en cuenta porque estamos ahora en julio, ya casi entrando en agosto. Y realmente, entre pitos y flautas, las vacaciones, luego Navidad… no llegamos a febrero. Entonces, los proyectos tienen que estar presentados en el ayuntamiento antes del 2 de febrero para que esta norma no les aplique. Es decir, si tú tienes un proyecto hecho con los DC 09 y te entra en vigor la DC 23 o como se vaya a llamar al final, pues es que el proyecto no te va a cumplir, entonces sí que es verdad que ahora se está haciendo una consulta porque quieren hacer algún tipo de modificación en esta norma antes de que entre en vigor. Otra vez. No sabemos el alcance ni por dónde van a ir los tiros en cuanto a esta modificación, pero bueno, a priori, establece unos límites de fachada dependiendo de la superficie que tenga la vivienda. Te obliga a que tengas un ancho de fachada. Pues trasteros vinculados a las viviendas ya no se pueden. Las viviendas son más grandes, existen nuevas figuras para mobiliario, implica que tenga que ver una especie de domótica dentro de la de la vivienda, que ahora mismo no. Entonces son cambios que realmente pueden hacer que el proyecto cambie radical.